La enorme distancia entre el menguante poder adquisitivo de las familias y el precio de la vivienda y las hipotecas es un problema generalizado en España. Pero la realidad es muy cambiante y depende de la capital que se mire. Las diferencias entre unas urbes y otras, en tiempos de teletrabajo y de alta movilidad laboral, suponen cada vez más una oportunidad para aquellas de tamaño medio, bien comunicadas y con calidad de vida que, como es el caso de Burgos, no viven bajo la enorme presión de la demanda inmobiliaria y la especulación de los grandes fondos propietarios. 

El 80,9% de las más de 260.000 viviendas registradas en la provincia de Burgos son en propiedad y han supuesto o están suponiendo un desembolso económico extraordinario para sus propietarios. El precio medio de una casa de nueva construcción se cifra en 118.605 euros en la capital, un importe similar al total de la hipoteca media (104.344 euros) que se suscribirá para el pago en el tiempo de la que es, mayoritariamente, la principal compra que se va a realizar durante la vida de las personas.

El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2022, estudio de referencia de Acuña&Asociados desde hace 26 años, concluye que los 112 metros cuadrados (m2) y la distribución con 3 dormitorios son las características habitacionales más demandadas en el mercado inmobiliario local, suficientes para acoger a las 1,37 personas/vivienda que se registra en una provincia muy afectada por la despoblación y el envejecimiento.

Para hacerse con una vivienda tipo como la descrita, los burgaleses necesitan una media de 8,9 años de salario, más de 120 nóminas mensuales, un tiempo que ha crecido paulatinamente en los últimos años por la pérdida generalizada de poder adquisitivo del trabajador y el aumento en paralelo de los precios de este bien básico.

La cifra temporal utilizada en el Anuario se basa en un supuesto teórico: que se destine la totalidad de un salario mensual de 1.830 euros (la media de ingresos estimada para Burgos) durante el tiempo señalado a esta operación. Es algo, de entrada, imposible en casi todas las circunstancias vitales que se puedan valorar: ni todos cobran ese salario cada mes en Burgos, ni todos lo consumen solo en el pago de una vivienda y ni tampoco todos pueden optar a la compra de una casa del precio tipo mencionado o, por el contrario, se permiten casas más ambiciosas.

No obstante, partiendo del salario y del coste medio de la vivienda en cada provincia, sí se puede constatar que el esfuerzo no es igual en todo el territorio nacional -todo lo contrario-y que el mercado inmobiliario es un factor muy determinante a la hora de atraer, retener o expulsar población y también empresas. La presión de precios tan determinantes juega a favor o en contra del desarrollo urbano.

De entrada, Burgos es una ciudad bien ubicada en el mapa, de dimensiones asequibles y con contrastada calidad de vida. Además, el coste de la vivienda está por debajo de los 12 años de salario que alcanza la media española. Es más, llama la atención que el esfuerzo de compra es la mitad del que se exige en la ciudad en la que están más descompensados los sueldos con la vivienda, Madrid, donde la operación de adquisición se prolongaría hasta los 17,2 años, según los parámetros utilizados en el estudio de Acuña&Asociados. 

En la capital de España, una vivienda tipo de tres dormitorios y 127 m2 cuesta 75.000 euros más que en Burgos (193.424), aunque el madrileño cobra como media mensual 622 euros más de salario (2.452). Pero el 34% más de salario mensual del que se percibe en Burgos no compensa el 63% en el coste extra de la compra de una casa nueva en la capital de España.

A pesar de su potencial económico y laboral, el esfuerzo en Madrid es extraordinario y se nota, de entrada, en que una hipoteca media es bastante más elevada en su importe, 203.000 euros, y en que el 73,2% del parque de la gran urbe es en propiedad, 7,8 puntos por debajo de lo que registra Burgos. 

Pero Madrid no es un caso único y extremo, hasta 24 capitales de provincia españolas exigen más esfuerzos económicos a los compradores que en Burgos. En Baleares, marcada por la presión del turismo, son 16,7 años; en Barcelona y Guipúzcoa se superan los 15 años; y en Málaga, Sevilla y Granada, están por encima de los 12 años de la media nacional.

Valladolid. Es significativo también que provincias vecinas con una media salarial similar a la burgalesa se vean más penalizadas por su mercado inmobiliario local. Por proximidad y años necesarios de sueldo en la compra, en La Rioja se requieren 10,8 años; en Valladolid 10; en Cantabria 9,7; o en Vizcaya o Zaragoza se necesitan más de 9 años.

El esfuerzo en Burgos es superior al del resto de provincias de la región. De hecho, Ávila, Soria, Palencia, Zamora y Segovia, por este orden, se encuentra en el parte más baja de la relación nacional precio de vivienda/salario, con entre 5,4 y 6,5 años por compra.

El boom queda lejos. El estudio de Acuña&Asociados sitúa la demanda solvente de vivienda nueva en Burgos en 1.121 unidades anuales, lejos ya de las 5.920 que se alcanzaron poco antes de que estallase la burbuja inmobiliaria en 2007. Ahora cada año se terminan un millar de viviendas. En los tiempos del boom se firmaban 9.982 hipotecas al año; hoy superan ligeramente las 2.000.

A diferencia de otros bienes de primera necesidad, el precio medio de un piso nuevo en Burgos capital ha caído un 52% desde 2005, lo que supone restar 156.000 euros a una factura que hace 18 años ascendía a 262.000 euros como media.

El metro construido de vivienda nueva en la capital se cuantifica en 1.330 euros, lejos de los 2.143 que se pagaban como media en el año 2005, poco antes de la crisis de las hipotecas y el ladrillo. Ahora el coste medio en España está en 1.965 euros/m2 y en la parte baja se sitúan los 892 euros de Ciudad Real y los 3.630 de Guipúzcoa en la alta.