La tenencia tradicional del mercado inmobiliario español se venía caracterizando en los últimos años con un tipo de comprador llamado «de reposición» que vendía su vivienda para comprar una más grande, con más comodidades y mejor situada. Sin embargo, en la actualidad, la demanda está cambiando sustancialmente con un nuevo protagonista que se interesa por la primera residencia.

La feria SIMA 2021 que representa el primer gran evento inmobiliario nacional celebrado recientemente en España y, además de forma presencial, ha confirmado que el gran protagonista en la compra de viviendas actualmente es la juventud que busca su primer hogar. Son familias que han superado la crisis del coronavirus manteniendo sus trabajos, incluso mejorando sus salarios, debido a un perfil profesional con una mejor preparación laboral, con conocimientos y dominio de las nuevas tecnologías.

Se trata de personas que desean adquirir una vivienda por primera vez como residencia habitual y, a la vez, como inversión debido a los bajos tipos de interés.

En este sentido, han aparecido compradores que se han replanteado su forma de vida y desean una vivienda mejor acondicionada, con más metros, terraza, más luminosas y eficientes energéticamente e, incluso, casas y chalets adosados a las afueras de las ciudades, con zonas comunes, espaciosas, alejadas de los centros de las ciudades para vivir de una manera más confortable y para estar preparados ante nuevos hábitos como el teletrabajo o, por si fuera necesario volver a nuevos confinamientos ante nuevos rebrotes.

Asimismo, existe un tercer perfil que se ha planteado la compra de una segunda vivienda para disfrutar los meses estivales, las vacaciones y, sobre todo, pensando en la jubilación, para alejarse de las grandes ciudades.

Los profesionales del sector inmobiliario coinciden en su mayoría que el perfil del nuevo cliente es más realista, es decir, sabe perfectamente qué es lo que quiere y maneja un presupuesto acorde a sus necesidades aunque, también, en ocasiones, encuentra «chollos» de inmuebles a un valor de mercado que se ha depreciado por diferentes circunstancias como la crisis económica, el desempleo o la reestructuración del mercado.

En este sentido, aseguran que se trata de una persona más cualificada que la de hace unas décadas con un rango de edad que ha bajado tres años respecto a la época precovid y ha subido 11 puntos porcentuales el comprador que busca su primer piso.

El presupuesto del nuevo cliente que accede al mercado de la primera vivienda está entre los 250.000 y los 450.000 euros.

Los expertos explican que se han vivido unos años donde la demanda de vivienda estaba centrada principalmente en la de reposición, pero ahora la gente más joven está entrando en el mercado con fuerza con una demanda clara por inmuebles más amplios, con dos o tres habitaciones, con la idea del teletrabajo y, sobre todo, también viviendas modernas, bien aisladas con consumos energéticos casi cero.

Precios

Mientras, el precio de los pisos se mantiene en España en el segundo trimestre, según confirman los datos de Tinsa. Así el valor medio de la vivienda (nueva y usada) en España se situó en 1.421 euros por metro cuadrado, un 2% más que el mismo período de 2020. 

La consultora señala que las tasaciones inmobiliarias avanzan hacia una recuperación de valores, superando de forma generalizada las caídas registradas con un año de anterioridad.

En este sentido Tinsa considera que, tras un primer trimestre de 2021 en el que el grueso de las comunidades autónomas mostró una moderación en los descensos de ventas de los meses precedentes, el segundo trimestre ha presentado una continuidad de la evolución positiva con crecimientos interanuales generalizados, con especial intensidad en las zonas insulares, la costa mediterránea y el norte del país con lo que el mercado inmobiliario ha evolucionado de forma favorable apoyado en un incremento de la demanda de reposición que se caracteriza por su solvencia y el acceso a unos pisos de mayor calidad.

Respecto al futuro de los próximos meses, se espera que se mantengan la demanda de la primera vivienda en el podio de este mercado que representa uno de los motores económicos del país, puesto que es la forma de que el sector se dinamice a pesar de que la enorme tasa de paro juvenil, de un 40%, no ayuda en nada a que los menores de 25 años puedan acceder al mercado residencial en propiedad.

En definitiva, aunque el sector está en plena fase de recuperación y avanza a buen ritmo, la dificultad de acceso a la vivienda por parte del segmento juvenil puede suponer un lastre cuando la demanda de reposición, principal protagonista en la actualidad, no pueda compensar las cifras totales que se han registrado hasta ahora.

Uniapartamentos para hogares unipersonales

Los ayuntamientos de las grandes ciudades llevan en la última década observando que una buena parte de las licencias de viviendas que les solicitan las promotoras no superan los 25 metros cuadrados, con unas condiciones de habitabilidad mínimas, pero que ofrecen soluciones a personas que viven solas y cuyos presupuestos tanto en compra como en alquiler son muy ajustados.

La gran demanda que existe, sobre todo, en las grandes ciudades de esta tipología de viviendas ha hecho que se analice como una tendencia al alza cuyos inquilinos son de todas las edades e, incluso, de todas las clases sociales, puesto que estos uniapartamentos se construyen tanto en las zonas más caras como en los barrios más humildes y cada una de ellas tiene unas calidades que van desde las máximas comodidades y tecnologías hasta las más básicas que se pueden encontrar en el mercado.

El sector apunta una flexibilización de la reglamentación de las viviendas autorizadas con este metraje, no delimitando espacios interiores con las actuales normativas y posibilitando la edificación de este tipo de residencias en unidades de un solo edificio. El concepto de vivir en solitario conjuga la nueva tendencia de muchas personas que prefieren este tipo de hogares y, sociológicamente, conforma un nuevo concepto urbano en el que no se prescinde de ningún tipo de comodidad ni se reduce el confort, sino que se ajusta a las necesidades de cada persona.

La opción del alquiler se mantiene al alza

El impacto que ha causado la crisis del coronavirus ha cambiado la situación económica de una buena parte de la población que seguirá optando por las ventajas del alquiler ante la incertidumbre de no contar con un empleo estable. Los expertos inmobiliarios aseguran que tanto este año como el siguiente seguirá creciendo el stock de viviendas en renta con precios un poco más ajustados a pesar del incremento de la demanda. 

La posible extensión a todo el país de la limitación de precios de alquiler aprobada en Cataluña preocupa al sector, que critica que la medida se plantee en un momento de crisis y asegura que esta normativa no ha funcionado en otros países en los que se ha ejecutado. En este sentido, también existen muchas quejas ante la falta de políticas que impidan que la okupación ilegal de pisos por personas que, además, de no pagar el alquiler destrozan los pisos.

Asimismo, durante la pandemia un 64% de propietarios de alquileres vacacionales dedicaron sus viviendas al alquiler residencial, y casi la mitad han decidido mantenerse en este mercado con lo que la oferta ha aumentado.

El mercado residencial español del alquiler se caracteriza por una gran solidez y estabilidad y con una rentabilidad media que está entre un 5% y un 7% anual, lo cual sigue siendo un segmento atractivo para inversores y una buena opción para personas que prefieren no tener hipotecas y más libertad para cambiar de barrio o de ciudad.

El inversor extranjero regresa al mercado 

Aunque la economía española trata de recuperarse de una profunda crisis económica, sin embargo, el mercado residencial se mantiene como un gran atractivo para los inversores extranjeros que ven que la vivienda en España tiene aún un largo recorrido y es un buen momento para invertir en este sector. Las grandes ciudades españolas son las que más demanda registran y también las de la costa mediterránea donde los precios no solo no han bajado como ha pasado en el resto del país, sino que se han mantenido e, incluso, se han incrementado. La obra nueva y las promociones de más calidad siguen siendo las perlas favoritas de este tipo de compradores que buscan rentabilizar su dinero en el menor tiempo posible.

Se trata, además, de un mercado que viene impulsado por la reapertura del turismo y que se suma a la elevada liquidez que presentan los fondos de inversión que ven en España un mercado estable y un escenario con perspectivas de bajos tipos de interés y de grandes oportunidades de rentabilidad en el medio y largo plazo.

Los economistas subrayan que durante un año y medio este tipo de promociones han estado paralizadas y, el momento actual, exige satisfacer una demanda que tiene poder adquisitivo, que han ahorrado para una vivienda en España en busca de mejores condiciones climatológicas que las que tienen en sus países, cerca del mar, en zonas seguras y con los máximos servicios a su alcance.