Firmar una hipoteca cuando una persona compra una vivienda se suele acompañar del chascarrillo que es como casarse con el banco que concede el préstamo, ya que significa estar atado una buena parte de la vida pagando la mensualidad correspondiente con esfuerzo y sacrificio.

Cuando uno se va acercando a las últimas cuotas las va tachando del calendario y, al final, al llegar ya la mensualidad que deja a cero el crédito, la emoción es mayúscula, quizás una de las satisfacciones más inolvidables. La liberación de no depender ya del banco, de tener una vivienda en propiedad que da seguridad para la jubilación o de saber que tus hijos la van a heredar es una experiencia muy gratificante.

Sin embargo, muchos desconocen que ahí no ha terminado todo, que aún falta un trámite final por hacer, una formalidad sí, que es la cancelación de la hipoteca y que, mientras no se haga, la titularidad del bien inmueble sigue siendo del banco, si bien es cierto que, en la práctica, ese préstamo ya está amortizado y, por tanto, carece ya de valor real.

La ley establece que aunque no existe un requisito legal que obligue a cancelar la hipoteca salvo que se quiera vender el inmueble sin cargas, lo cierto es que cualquiera desea tener la escritura a su nombre.

Los expertos financieros aseguran que no existe una obligatoriedad de cancelación, incluso, si alguien quiere un documento que acredite que ese préstamo ya está amortizado solo tiene que pedir a su banco un certificado de saldo cero, que es gratuito. Una cosa distinta es que se quiera vender esa propiedad y el comprador exija, como es habitual, que esté libre de cargas en el Registro y es entonces cuando se precisa el papeleo que conlleva la cancelación. Incluso, si el propietario desea contratar otra hipoteca y poner la casa que ya tiene pagada como aval, entonces, el banco le va a exigir una prueba de que ya está libre de cargas.

Una cuestión importante es que, como en España se han producido movimientos de fusiones bancarias, pudiera darse el caso de que el banco que concedió la hipoteca ya no exista en el momento de cancelarla. Los economistas recomiendan, ante una situación así, averiguar qué compañía absorbió a su banco para dirigirnos a ella y que nos facilite la documentación.

La banca tiene la obligación de inscribir todas las hipotecas en el Registro de la Propiedad como garantía ante posibles impagos, sin embargo, la cancelación de la inscripción compete al propietario del inmueble una vez que ha satisfecho el total de la deuda.

Si el propietario pretende evitarse las comisiones bancarias el trámite debe hacerlo él mismo. Para ello, lo primero es acudir a su entidad para que preparen toda la documentación donde, posteriormente, un apoderado de la compañía acudirá a la notaría a firmar la escritura de cancelación.

Una vez se haya cursado este requisito, el notario avisará al prestatario para que vaya a recoger la copia autorizada de la escritura previo pago de la minuta correspondiente. Asimismo, también hay que mostrar una autoliquidación de impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados ante la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma a la que corresponda.

Finalmente, hay que presentar la escritura y el justificante de la autoliquidación en el Registro de la Propiedad. Y al cabo de unas semanas, esta oficina notificará que ya está validada la cancelación y que puede pasar a pagar la factura correspondiente y recoger la confirmación de que la hipoteca de la vivienda ha sido dada de baja.

Minutas

Respecto a los costes de tramitación, si se encarga a una entidad bancaria, la comisión que cobra se sitúa entre 70 y 150 euros. 

Además, hay que contar con que la nueva escritura también tiene un coste que varía entre 120 y los 150 euros que establezca la notaría que por ley debe aplicar un arancel reducido en este servicio y con quien se puede ajustar pidiendo varios presupuestos en diferentes sitios.

Uno de los trámites es obtener el justificante de la autoliquidación ante Hacienda que, aunque esté exento del pago, no lo está de la exigencia legal y lo que es importante a tener en cuenta es que hay que hacerlo rellenando el modelo 600 ó 601 en el plazo máximo de 30 días a contar desde el momento en el que figura la fecha de solicitud de cancelación. 

Finalmente, hay que añadir que los honorarios del Registro de la Propiedad se establecen en 35 euros. En resumen, el coste total de la cancelación de una hipoteca suele oscilar ente los 300 y los 400 euros, de los que el propietario puede ahorrarse los que corresponden a la entidad financiera, pero ya sabe que tiene que ir él directamente a la notaría, a la Agencia Tributaria y al Registro de la Propiedad.

Los expertos señalan que, en caso de que estas cantidades se incrementen por la propia entidad, lo mejor es interponer una denuncia ante el Banco de España que rápidamente obligará a cumplir con lo que establece la legalidad vigente.

El otro resquicio que existe legalmente donde el prestatario puede ahorrarse los costes de la notaría es esperar a que la cancelación se haga 21 años después de su propio vencimiento. La ley establece que una vez pasado 20 años, la cancelación solo conlleva el gasto ante el Registro de la Propiedad puesto que ya no exige la intervención de un notario que redacte la escritura y, por tanto, no hay factura que pagar.