Presente en Burgos desde 1911, la Cámara de la Propiedad Urbana cuenta hoy con más de 700 socios (particulares, empresas y comunidades de propietarios), gestiona el depósito y la devolución de más de 3.500 fianzas de arrendamientos, más de 350 alquileres y atiende cada año a en torno a 3.000 consultas, un tercio de ellas de carácter jurídico. Los propietarios de viviendas y locales han vivido momentos muy difíciles con la pandemia, ven cómo la inflación se desborda por encima del 10% con unos alquileres topados por decreto al 2% y se enfrentan al fenómeno creciente de los okupas y a la próxima aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda que, entienden, no solo no les defiende, sino que atenta contra sus intereses y la legítima defensa de la propiedad. Todo este caldo de cultivo constituye el trabajo del día a día del abogado burgalés José Muñoz Plaza, gerente de esta asociación de interés social desde el año 2014, a quien, paradójicamente, este intervencionismo estatal creciente en el mercado le recuerda a los tiempos de franquismo y aquellas rentas antiguas que, aún hoy, perduran. 

¿Siguen vigentes los alquileres 'pactados' para afrontar los problemas generados por la pandemia?
Como consecuencia de la pandemia se trató, por una parte, de evitar la extinción de los contratos (prorrogados por decreto por el Gobierno y luego por el Congreso). Ha habido varias prórrogas sucesivas y todavía estamos en prórroga hasta diciembre. No creo que continúen porque la pandemia ha remitido en gran medida. También se auxilió económicamente a los arrendatarios (y, puntualmente, a algún arrendador) y se suspendieron los lanzamientos judiciales para los supuestos de vulnerabilidad. Por otra parte, se ha tratado de evitar que los alquileres recojan la inflación desmesurada que estamos viviendo, limitando las subidas al 2%. Esta medida estará vigente, en principio, hasta diciembre de 2022. 

¿Cómo lo llevan los propietarios?
Nos ha sorprendido su reacción ante esta situación de pandemia. En muchos casos, de manera voluntaria, decidieron prorrogar los contratos y no incrementar la renta por el IPC,entendiendo que era una situación excepcional. Ha habido una respuesta solidaria de los propietarios y los inquilinos han seguido pagando mejor de lo que presumíamos.  

¿No ha habido morosidad?
No. Y nos ha sorprendido. La Cámara administra muchos arrendamientos con una fórmula que asegura la renta al propietario, es decir, tenemos que pagar lo haga o no el inquilino. Estuvimos muy preocupados por la que se nos venía encima y, sin embargo, lo hemos salvado muy bien. Hemos tenido muchos menos problemas de los que pensábamos.

¿El 31 de diciembre deben terminar las medidas excepcionales?
La situación extraordinaria de la covid ha pasado, aunque se nos ha juntado con la crisis energética, con la guerra y con la inflación. Es probable que alguna de estas medidas permanezca... Hay muchos partidos políticos que apuestan por un intervencionismo en la vivienda, algo que en España ya se ha vivido en la época franquista. En aquel entonces se vivió una extraordinaria protección que dio al traste con el mercado arrendaticio de la vivienda mientras en Europa iba creciendo.

Los contratos de renta antigua...
...y las prórrogas forzosas, que todavía existen y de las que nosotros conocemos muchos ejemplos.

Habrá contestación a la Ley de Vivienda, es un error acotar el arrendamiento»

¿Cómo ha afectado dos años de crisis sanitaria al mercado del alquiler?
La vivienda cada vez se alquila más y mejor, incluso con incrementos de renta a pesar de la situación. Se ha pasado el bache de la covid y ahora hay muchísima demanda.

¿Cómo es esa demanda?
Cada vez más exigente. Se buscan viviendas pequeñas, las de muchas habitaciones tienen muy poco mercado. También se exigen amuebladas, bien equipadas y mantenidas. Ahora ya no vale todo y, pese a ello, se alquila muy bien. La pandemia ha generado una inseguridad económica, los bancos han endurecido sus condiciones hipotecarias y hay muchos que no pueden acceder a la financiación para comprar y se refugian en el arrendamiento. Además, el alquiler permite muchísima más movilidad laboral y familiar.

Los propietarios pierden más de un 8% con el IPC, ahora por encima del 10%. ¿Cómo lo llevan?
Están cabreadísimos, como es lógico. Ellos compran con un 10% de incremento y, sin embargo, buena parte de sus ingresos o todos ellos solo crecen un 2%. Pierden un 8% de poder adquisitivo. Se están empobreciendo y tendrán que ser los poderes públicos los que asuman esta pérdida.

Muchos creen que el propietario de vivienda es pudiente...
Eso de que el propietario es rico es una falacia. En Burgos es un pequeño tenedor, gente venida del mundo rural que en su día compró un piso y que ahora lo utiliza para complementar su pensión, que por lo general es baja.

¿Hay una fórmula mágica para que la inflación no penalice ni al arrendador ni al arrendatario?
Nuestra posición es que estamos ante un tema social que igual obliga a topar las subidas, pero no solo se puede ver afectada una parte, el propietario. Entiendo que el Estado debe correr con lo que deja de ingresar, con subvenciones directas o vía fiscal, deduciéndose importes porque se obtienen menos rendimientos.

¿La imposibilidad de aplicar el IPC real retrae el mercado de alquiler?
No. Es un mercado vivo y ofrece una rentabilidad alta; de hecho, hay muchos propietarios que están poniendo en alquiler inmuebles que tenían cerrados, sobre todo, si tienen la renta asegurada y se les gestionan todos los problemas de impagos, las averías y conflictos que acarrea el alquiler, como hacemos nosotros. Eso no quita que haya un cabreo generalizado, pues a todos nos suben el pan, los huevos, la luz y hay menos renta disponible.

La vivienda va bien, pero los locales comerciales se vacían...
Viven una situación inversa. Con la covid ha habido un descenso en el arrendamiento de locales. Es evidente en la calle. Pero es un ámbito en el que se ha juntado la crisis sanitaria, económica y los cambios en los hábitos de consumo. El comercio digital socava a muchos locales. Mantener la persiana abierta para que luego lo compren por internet genera un gran problema.  

¿Ve solución a estos cierres?
Parece que últimamente solo se abren más que bares, que no tienen la competencia de internet. En otras capitales europeas ha prosperado un comercio más especializado, lo que ha permitido reactivar las calles con perfiles distintos. Los antaño comercios exóticos ahora encajan en este nuevo formato.

La vivienda cada vez se alquila más y mejor, se ha pasado el bache de la covid»

¿Cómo valora la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, actualmente en trámite parlamentario?
No se ha aprobado porque se está encontrando con problemas legales. El Tribunal Constitucional y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña han decretado la nulidad de la ley catalana, que ponía límites al derecho de arrendamiento. Es un error grandísimo el tratar de acotar los arrendamientos porque, a la larga, produce el efecto contrario: disipas a muchísimos potenciales propietarios de poner inmuebles en arrendamiento y habrá menos oferta. Es más, si limitas la oferta, los propietarios favorecerán más al inquilino solvente en perjuicio del que menos recursos tiene. Es decir, que el problema que has tratado de resolver, lo has emborronado más. Nosotros siempre orientamos al propietario y, por seguridad, hacemos un estudio de solvencia del inquilino...

Pero hay una realidad de inquilinos vulnerables a la crisis, a los precios disparados, al desempleo...
Sí, pero el declarado vulnerable también genera un problema gordísimo ante un desahucio por falta de pago. Antes del covid, los desahucios se tramitaban en los juzgados en 3 o 4 meses. Cobrara o no el arrendador, el inquilino estaba fuera de la vivienda... Ahora, si se declara vulnerable, se paraliza automáticamente el procedimiento y se da traslado a los servicios sociales para que en un mes dictaminen si hay vulnerabilidad o no. Estos servicios sociales tienen falta de personal y tardan meses -hasta 6 conozco en un caso- en dictaminar... Como consecuencia de todo ello, el propietario de la vivienda pierde un año o año y medio de renta, que en muchos casos es necesaria. Conozco un caso en el que esa renta congelada paga la residencia de ancianos donde vive el propietario, quien puede verse en la calle por este motivo... 

Afortunadamente, Burgos no es una zona con los alquileres tensionados en los que intervendría la ley.
Correcto. Pero nos preocupa el efecto llamada inmediato en okupas que puede generar esta norma si se aprueba como contemplan los borradores. La Ley no legaliza la ocupación irregular de viviendas, pero lo  favorece. Insisto en que las leyes restrictivas han existido en capitales como Berlín, generando problemas mayores que cuando no existían.

Los okupas son un fenómeno ya generalizado y que preocupa seriamente. ¿Cómo se ha llegado a este extremo?
Primero, no hay que mezclar situaciones, algo muy corriente en la calle. Una vivienda habitual o incluso de una segunda residencia en uso son consideradas por la ley como moradas y la entrada en las mismas es un allanamiento, un delito grave que tiene una rápida y clara respuesta judicial. En Burgos no es tan habitual este delito como en Cataluña, las zonas costeras o las grandes ciudades, por ejemplo. Otra cosa son las viviendas abandonadas por sus propietarios, promociones bancarias o naves industriales, cuya ocupación tiene una respuesta jurídica distinta. El okupa en Burgos está vinculado al fenómeno de inmigración ilegal, personas sin papeles ni trabajo. Por ahora, no se ha producido ocupación de carácter reivindicativo, respaldada por grupos antisistema y de carácter más violento. Dicho esto, nuestro sistema legal y jurídico es insuficiente ante este fenómeno. Los ciudadanos están tomando la justicia por su mano, algo que no ocurre en otros ámbitos, lo que demuestra que el sistema no funciona. Tienen que ser los dueños de las viviendas y los vecinos quienes tengan que resolver un problema que está contemplado legalmente y no tiene una solución efectiva. 

En otros países de nuestro entorno es más difícil ocupar viviendas.
Efectivamente, son menos proteccionistas y garantistas. Ser garantista de una situación irregular  es ser injusto. En los países de nuestro entorno han invertido los términos: ante una ocupación se abre un expediente gubernativo, no judicial, evitando los tiempos y los procedimientos de los juzgados. Si alguien okupa en Europa, la policía le exige su título de arrendamiento o lo que tenga. Si no hay nada, se le echa de la vivienda y se le conmina a que acuda a un juzgado. Se invierten los términos, al propietario se le pone en posesión y es el irregular el que tiene que ir al juez. 

Pues la futura ley parece que apuesta por la contrario...
El okupa es una carga social que tiene que asumir el propietario. Incluso se le pide una renta social, un disparate porque, de entrada, la relación con el inquilino parte de la desconfianza, que es algo fundamental para que funcione el contrato. Si te imponen al que rechazas y si, para colmo, no tiene solvencia económica y el Estado se desentiende del tema, pues ya me dirá... Hemos conocido casos de subvenciones dadas a un inquilino vulnerable para pagar alquileres que se las han gastado en otros fines... La gestión de los poderes públicos deja mucho que desear...

¿Habrá contestación a la ley?
Por supuesto. La Cámara de la Propiedad Urbana está integrada en las Consejo General de Cámaras de Castilla y León y, a su vez, en la Confederación  española y, a su vez, en la Organización Internacional de la Propiedad. Hay mucha sensibilidad en torno al tema y habrá impugnaciones y tribunales de por medio. Habrá batalla.

Reconocerá que en Burgos hace falta más vivienda social con alquileres asequibles para los más vulnerables.
Por supuesto. En la ciudad hay muchos inmuebles cerrados y la Administración tiene la facultad de exigir a sus propietarios que inviertan en su reparación (y lo pongan en el mercado) o se expropia. Si hay subvenciones y desgravación fiscal para poner vivienda en disposición para los jóvenes habría muchos propietarios dispuestos. Dicho esto, si se propone que una parte de la vivienda social que se construya se la quede el Estado, ¿quién va a afrontar esa inversión? Esto no puede funcionar.  Hay que facilitar los intereses de ambas partes. La vivienda es un bien de primera necesidad, debe de tener una vigilancia y un control público, pero eso no supone intervenir el sector para favorecer a uno en detrimento de otro. 

¿Hay muchos problemas en las comunidades por las subidas de la energía?
De entrada, en todas las comunidades hay morosos profesionales, que no pagan porque no les da la gana.  Ese perfil existe y es complejo adoptar acuerdos para exigir judicialmente las deudas. Pero hay muchos propietarios que cumplen y están teniendo dificultades. Y este invierno viene duro. En mayo se modificó la Ley de Propiedad Horizontal para, entre otras mejoras, dotar a las comunidades de herramientas más efectivas contra los morosos.