La modificación del Plan General de Ordenación Urbana que el Pleno del Ayuntamiento de Burgos aprobó inicialmente este pasado viernes ya tiene una primera beneficiaria. La torre que construirá Pecsa, heredera de la antigua Panorama situada frente a la antigua estación de trenes, será la primera en aprovecharse de la reducción de usos terciarios y el incremento de usos residenciales que conlleva este cambio.

Hasta ahora el sector denominado 29.07, el de la vieja terminal ferroviaria, contemplaba que el 41% de los aprovechamientos debía destinarse a comercios, oficinas, hoteles u otros negocios. El estudio de arquitectura suizo Herzog & De Meuron, diseñadores el bulevar, concibieron este entorno como un nuevo centro de la ciudad donde los usos terciarios tendrían gran acogida. Pero la realidad ha demostrado que sus cálculos no fueron afinados.

El mercado no demanda semejante cantidad de terciario, y la prueba está en que no se han desarrollado ni una sola de las 11 parcelas afectadas por esta imposición. Por eso el consorcio del desvío ha promovido el cambio en el PGOU que reduzca el porcentaje obligatorio al 19% (el mínimo de la Ley de Urbanismo de Castilla y León está en el 10%) y permita el uso residencial en lo restante.

La primera en beneficiarse de esta modificación, que aún debe superar un trámite de varios meses hasta su aprobación por parte de la Junta de Castilla y León, será la torre que Pecsa quiere levantar en la parcela de la fallida torre Panorama. Es un solar situado justo enfrente de la estación que aún está en fase de reserva pero que se pretende escriturar antes de que finalice el año (ya con la seguridad jurídica necesaria) a cambio de más de 5 millones de euros.

Para lograrlo, el próximo mes de febrero iniciará la comercialización tal y como confirman desde Inmobiliaria San Pablo. Y si lo consiguen, la nueva torre de 22 plantas se convertirá en el techo de Burgos superando al Feygon. El cambio en el PGOU permitirá que los usos terciarios se limiten a la planta baja y como mucho la primera, mientras que las demás estarán ocupadas por decenas de viviendas. El proyecto de los cooperativistas de Panorama era levantar 69 y un hotel de 45 habitaciones. Ahora, al haberse reducido el terciario, el número de pisos será el mismo pero de mayor tamaño.

Respeto a los suizos. Inicialmente los planes de Pecsa pasaban por tramitar un estudio de detalle que modificase la altura. El objetivo era levantar un inmueble más bajo y más estrecho, pero la idea no ha sido autorizada porque los responsables del consorcio y del Ayuntamiento pretenden que el espíritu de los suizos se mantenga. Por dentro del edificio los usos cambiarán, aunque por fuera su huella será exactamente la misma. Se mantienen las alturas, la ordenación o los ejes marcados por Herzog & De Meuron, quienes imaginaron una serie de pasillos visuales desde el entorno del bulevar hacia el castillo y la catedral, enmarcados precisamente por los edificios en altura.

Otra de las premisas de la modificación del PGOU es que el número total de viviendas no cambie. Eso sí, en lugar de tener 70 u 80 metros cuadrados pasarán a tener 100 o 120. Por su parte, el uso terciario que en algunas torres ascendía hasta la tercera o la cuarta planta se limitará a la baja y a la primera. Habrá que ver si el mercado responde a estos cambios.

El umbral de las 10 alturas. En los últimos años están proliferando en la ciudad edificios de una altura que no se habían visto en décadas. Treinta o cuarenta años después de la construcción del Feygon, del polígono residencial Río Vena o de las torres de Gamonal, el horizonte capitalino pasará a estar marcado por las torres de Castilla junto a la avenida de la Paz, el Edificio de la Luz en la avenida de Castilla y León o las torres de Fuentes Blancas, en Capiscol.

Se trata de una nueva arquitectura que apuesta por crecer a lo alto en lugar de la extensión, que marca hitos urbanos aunque también cuenta con detractores por el impacto estético de sus volúmenes. Y que también conlleva dificultades para los constructores.

La normativa exige que a partir de determinada altura, entre las 9 y las 10 plantas, los edificios cuenten con dos núcleos independientes de escaleras, ascensores o evacuación en caso de incendios. Esto complica el diseño o el aprovechamiento de los metros útiles, así que algunos promotores son reticentes a ello.

Sin embargo, todo el entorno de la vieja estación está diseñado como una sucesión de torres así que quienes se animen a construir esa 'nueva ciudad' deberán adaptarse a ellas. A cambio dejarán su firma en un entorno emblemático de Burgos.