La ley es clara. Todo el mundo entiende como algo normal que los coches están obligados a pasar la ITV para poder circular por las carreteras pero cuesta más comprender que desde hace unos años también es necesario llevar a cabo una revisión del estado de los edificios. Los propietarios deben mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, no solo con el objetivo de evitar riesgos a personas y cosas sino también para el sostenimiento de la llamada ‘imagen urbana’. Pero también es otra forma de conservación del patrimonio urbano y evitar el deterioro de barrios antiguos, con la consecuente pérdida de población. De ahí, la Inspección Técnica de Construcciones (ITC). Hasta ahora, se ha hablado mucho de la ordenanza municipal, que se aprobará de forma definitiva por el Pleno este viernes, así como de los plazos y los edificios que debían someterse a este control.
Diario de Burgos ha quedado con el arquitecto Marcos Rico para conocer, de primera mano, en qué consiste una ITC y ver cuáles son los aspectos que requieren de un examen exhaustivo para obtener el visto bueno técnico. Acompañamos a este profesional burgalés a la Residencia de Personas Mayores Santa Águeda, enclavada en el corazón del centro histórico y a escasos metros de la Catedral. Es uno de los 322 edificios, construidos antes de 1893, que deben acreditar su buen estado de salud. En principio, la fecha límite para presentar estas inspecciones en la Concejalía de Obras y Licencias era el 31 de diciembre pero, finalmente, el Ayuntamiento ha concedido una moratoria de 3 meses para dar un poco de margen a esta primera tanda de inmuebles.
Se trata de una inspección visual sobre varios aspectos que afectan a la edificación. Fundamentalmente, son cuestiones relacionadas con la cimentación, la estructura, las características constructivas, las cubiertas y las redes de instalación. El exterior de la Residencia Santa Águeda nos muestra un inmueble de cuatro alturas con buen aspecto y una fachada original pero que ha sufrido una rehabilitación.
Pero los ojos de Marco Rico se centran en el interior. Sus ojos no son los de un desconocido en la materia sino que ‘disecciona’ cada elemento sometido a examen. Son las claves para elaborar la Inspección Técnica de Construcciones. Pasea en silencio por cada una de las habitaciones del último piso de la Residencia de Ancianos mientras se fija en las paredes, los techos, cada rincón y cada instalación. Observa, mide y toma nota en un cuaderno con fichas compartimentadas para cada estancia. Gracias a una pequeña tarjeta con diferentes medidas, comprueba si es una fisura (menos de un milímetro) o una grieta (más de un milímetro), pero con cuidado de que no se trata de una simple junta entre edificios. También hay una recopilación de datos del tipo de las instalaciones, si están empotradas o a la vista; si existe alguna protección y su grado, aislamientos térmicos o contadores de luz a 125 voltios.
Documentación que luego volcará en una aplicación informática, que desarrolló el Instituto Tecnológico de Castilla y León (ITCL), y que sirve de base para que todas las inspecciones de edificios tengan el mismo formato y haya una uniformidad de criterios.
Rico saca fotografías de cada grieta, humedad, instalación de gas, calentador y caldera. Pero también, se fija en los acabados de las paredes, suelos, el tipo de carpintería y el acristalamiento, que no es obligatorio pero sirve para realizar observaciones. Mientras tanto, una aparejadora de su estudio de arquitectura, Beatriz García-Rámila, recorre los pisos de la Residencia y refleja sobre el papel la distribución de los espacios. Van provistos de un medidor láser, un nivel, un fisurómetro, un metro rígido y una linterna. El ‘kit’ completo.
La inspección requiere de un orden puesto que la propia ordenanza municipal contempla un muestreo de todas las unidades del edificio, con la obligación de visitar el 100% de las existentes en la planta baja y bajo rasantes así como el espacio bajo cubierta. Son lugares más sensibles y donde el técnico puede detectar mayores problemas en cuanto a humedades, agrietamientos y cedimientos de cimentación, entre otros. En el resto del inmueble, hay que inspeccionar el 50% de cada planta.
Un trabajo minucioso que exige tiempo. Para hacernos una idea la toma de datos en un edificio de 12 viviendas o en la residencia en cuestión dura un día, alrededor de 8 horas con dos personas. El plazo de la elaboración del informe puede rondar los tres días, siempre y cuando los propietarios faciliten todas las certificaciones de revisiones periódicas de gas, electricidad, ascensores y protección contra incendios.
Pero la tipología de los edificios, con escasos propietarios, también dificulta la labor de los técnicos encargados de la ITC. En muchas ocasiones, no hay administradores de fincas que puedan ayudar en este tipo de gestiones y, por tanto, retrasa la tramitación.
Rico apunta que contar con una documentación gráfica previa del edificio, disponible en el Archivo Municipal o Histórico, facilita la visita porque permite conocer la distribución actual y las modificaciones que ha sufrido el inmueble. De esta manera, se comprueban los posibles cambios en viviendas que han podido influir en la estructura, tabiquerías y sistema constructivo, en general.