San Gil 6, 8 y 10 se convertirán en un solo bloque con 19 pisos y 36 garajes. La fachada apeada en Alonso Martínez tendrá un edificio detrás. Los edificios de Entremercados y Moneda con Almirante Bonifaz se han vendido en menos de dos meses. La nueva fiebre del ladrillo es centrípeta y, por ahora, funciona. Los pabellones protegidos del colegio podrían albergar los 35 primeros apartamentos tutelados
¿Es posible vender toda una promoción de vivienda nueva en menos de dos meses? Si además esos pisos rara vez bajan de los 300.000 euros y en algunos casos alcanzan precios cercanos a los 800.000, ¿es creíble? ¿Ha comenzado un periodo de florecimiento al menos relativo para el sector del ladrillo? ¿Vuelve la banca a apostar por financiar a promotores y particulares? La respuesta a todo es sí y la cuestión es porqué.
Para entenderlo hay que contextualizar las afirmaciones previas con ejemplos claros y reales de cómo se está comportando el mercado de la vivienda en la capital desde 2015. Ahí van dos: el edificio que la Tesorería de la Seguridad Social vendió en Entremercados y el que se levanta entre las calles Moneda y Almirante Bonifaz, ambos en el ámbito más inmediato de la Plaza Mayor.
El primero está siendo objeto de una renovación integral de la que participan el arquitecto Marcos Rico y la empresa Trazas y Construcciones. El Estado puso a la venta el icónico bloque en una subasta cuyo precio de salida fue de 2,6 millones de euros, recibiendo la atención de hasta 30 potenciales compradores. Se adjudicó y a finales de 2015 se inició su comercialización. «En la primera semana vendimos 12 pisos. El más barato, de unos 60 metros cuadrados, salía en 260.000 euros y los más caros rondan los 600.000», explica Félix Sancho, propietario de la firma comercializadora del bloque, Inmobiliaria San Pablo. Sancho confirma que el edificio «está vendido». Primera evidencia.
También es manifiesta la demolición del bloque ubicado entre las calles Moneda y Almirante Bonifaz, donde la constructora Javier Herrán trabaja en la construcción de un nuevo edificio del que, conforme al proyecto básico, resultarán 17 viviendas con superficies que oscilan entre los 80 y los 130 metros cuadrados. «Quedan dos apartamentos de dos habitaciones. El resto se vendió en un mes y medio, que evidentemente es mucho menos tiempo del que esperábamos para la comercialización», explica el propio Herrán. Dos evidencias.
Uno de los motivos en los que hay unanimidad para explicar estos hechos es que los precios de las viviendas nuevas en el centro han regresado a cotas racionales, si bien eso merece una explicación más amplia a la que luego iremos. Pero la cotización no valdría por sí misma para entender los movimientos del mercado. Fuentes de Edifica, la promotora que levantó el edificio de la plaza Alonso Martínez en la que únicamente se construyeron tres pisos de más de 200 metros útiles cada uno, explican que las viviendas se vendieron en «menos de un mes». Su precio de salida, en torno a 800.000 euros.
«Hacía más de 30 años que no se construían viviendas de esa superficie en el centro y, si bien la crisis ha sido dura, a quienes menos ha afectado es a los bolsillos más pudientes. Por eso apostamos por hacer algo que no había, sabiendo que existía el cliente que buscaba grandes superficies residenciales en lugares muy céntricos. En estos años había mucha oferta para comprar barato en el centro y reformar, pero no de estas dimensiones. En definitiva, lo hicimos porque sabíamos que no habría competencia», explican. Por cierto que en Edifica también confirman la próxima construcción del edificio aledaño (el que mantiene la fachada apeada en la misma plaza), pero «para hacer algo más pequeño por la propia configuración del edificio». Evidencias tres y cuatro.
Lo próximo. Caben más preguntas sobre esta realidad, como por ejemplo cuánto aguantará el mercado. De momento parece claro que los pioneros, a la vista de cómo ha ido la comercialización, tenían razón, pero son todavía más relevantes, tanto por número de viviendas como por volumen de inversión, los proyectos que están entrando en el Ayuntamiento o que lo harán a partir de esta semana. El más llamativo es el que afecta al antiguo colegio Niño Jesús, que corona el Paseo de la Audiencia a su llegada a la Plaza de Castilla.
Ya está registrado el proyecto básico en dependencias municipales para convertir el histórico centro, que formó a 6.000 alumnos a lo largo de 118 años de actividad, 17 viviendas de lujo y, probablemente, 35 apartamentos tutelados. Tanto el bloque primigenio, diseñado por Vicente Lampérez e inaugurado a finales del siglo XIX (1897), como su posterior extensión paralela al río están protegidos y sus fachadas deben ser conservadas. No es el caso de un pabellón añadido en la parte trasera (Aparicio y Ruiz) para ampliar su capacidad, que será demolido y dejará libre una parcela sobre la que se edificarán los 17 pisos en ocho plantas más ático.
En los dos bloques históricos se plantea una reforma interior que permitiría adaptar hasta 35 apartamentos tutelados, una figura recogida en la legislación que consistiría en destinarlos, en venta o en alquiler, a mayores de 55 años que compartirían algunos servicios comunes como la lavandería, un gimnasio o un comedor. El proyecto ha sido elaborado por el estudio de arquitectura burgalés BSA y el inversor que lo quiere desarrollar es madrileño. Mientras lo de los pisos está claro, lo de los apartamentos no es definitivo, aunque en cualquier caso su uso deberá ser dotacional, y la vivienda libre pura y dura no lo es. Está previsto iniciar su comercialización a lo largo de esta primavera
Lo que no ha trascendido es el acuerdo económico entre la congregación del Niño Jesús, propietaria de los inmuebles, y el promotor, pero sí es público que se invirtieron seis millones de euros en la construcción del nuevo colegio del mismo nombre en el entorno de Parralillos. Actualmente el proyecto está siendo informado por los distintos departamentos municipales, que deberán aceptar u objetar los planos antes de que se soliciten las licencias de obra. Quinta evidencia.
Ese trabajo también tendrán que hacerlo en el número 1 de Plaza Mayor para los edificios ubicados en los números 6, 8 y 10 de la calle San Gil, junto a la iglesia del mismo nombre y en la confluencia de las calles Avellanos y Fernán González. La empresa Trazas y Construcciones (que ya intervino en el edificio de Avellanos en cuyo bajo se ubica La Favorita) y el arquitecto Marcos Rico tienen previsto registrar esta misma semana en el Ayuntamiento el proyecto básico para unificar los tres bloques en uno y levantar el proyecto que ha denominado ‘Buena Mañana’ en homenaje a uno de los altares del templo aledaño.
Conforme al anteproyecto que manejan en la firma burgalesa, allí se construirá un edificio con capacidad de albergar 19 viviendas y dos sótanos con hasta 36 plazas de garaje. Se trata de una apuesta particularmente llamativa porque el entorno es muy sensible (ya se ha sondeado a Patrimonio y se ha contratado un equipo de arqueólogos) y permitiría reflotar un conjunto arquitectónico del casco histórico particularmente degradado y poco sintonizado con el resurgimiento del centro capitalino. Además, incluye la generación de un local en planta baja de 690 metros cuadrados cuya vocación sería albergar un establecimiento hostelero de cierta relevancia, «porque estamos hablando de la milla de oro de la hostelería burgalesa», defiende Fernando Cubillo desde la empresa. Sexta evidencia.
Latentes. He ahí media docena de ejemplos claros que indican un resurgimiento del centro que no alcanza únicamente a la promoción de vivienda ya que, en la mayoría de los casos, conllevan la puesta en el mercado de grandes locales comerciales por los que han manifestado interés empresas muy relevantes del comercio nacional e internacional. Estas multimillonarias inversiones también desplazarán población al centro histórico porque todos edificios estaban vacíos. Pero hay más.
Por ejemplo, la Sareb (sociedad que gestiona los activos inmobiliarios ‘tóxicos’ que la banca quiere sacudirse) sacará pronto a la venta los pisos sin propietario que hay en el edificio de la avenida Palencia (junto al antiguo colegio San Juan de la Cruz) a precios que podrían reducirse más de un 25% sobre los que su promotor, la fallida Cooperativa San Bruno, manejó en primera instancia.
También es conocido el caso del Edificio Campo, cuyos propietarios lo han puesto a la venta en un precio de salida de «entre cinco y seis millones de euros». El que le da la réplica en la plaza Santo Domingo de Guzmán y fuera sede de la Caja de Ahorros Municipal fue adjudicado a un inversor cántabro por 4,5 millones y hace meses que sus plantas bajas se adaptan para ser la nueva sede de Mango. A pesar de que el edificio pasará a la historia por haber sido la sede de los grandes almacenes de la familia Campo, su uso recomendado en el Plan General es el residencial. Tiene 1.800 metros y, de momento, no ha encontrado comprador.
No menos relevante el edificio que ocupó el hotel España en la esquina del Espolón frente a la Diputación Provincial y el Teatro Principal. El inmueble pertenece a Ibercaja y está en el mercado desde hace años a un precio que ronda los seis millones de euros. La entidad financiera se limita a confirmar que el inmueble «continúa a la venta» y asegura que «no hay intención de promover» a título propio su reconversión en viviendas, por lo que su única salida sería encontrar un inversor dispuesto a jugar en esas cifras. No obstante, y según varias fuentes del sector consultadas por este diario, su precio excede el valor real del edificio en consonancia con la situación del sector, pero vender por debajo del precio que figura en la valoración de activos de la entidad obligaría a provisionar esa pérdida, y eso, claro, no gusta.
No es casual. Visto en cámara cenital, el boom de la vivienda en el centro histórico (ojo, hay otras zonas de la ciudad donde las ventas de las nuevas promociones también se han cerrado en cuestión de semanas, pero con mucha menos competencia en su entorno) podría parecer una moda, pero no hay modas cuando en la mayoría de los casos se trata de poner 50 kilos de los de antes para empezar a hablar. Javier Herrán, el promotor que se la jugó a tumbar el edificio de Moneda con Almirante Bonifaz y levantarlo nuevo, expone sus razones.
«La primera es que el precio de la vivienda ha bajado. En el 2007 un piso de cien metros en el G-3 valía 300.000 euros y ahora en esos precios puedes comprar en el centro, donde entonces la vivienda era, simplemente, inaccesible. La segunda es que hay un cliente cautivo de nivel medio-alto que tiene capacidad para entrar en estas operaciones, a los que se suman otros que ven cómo sus ahorros no le aportan nada y la bolsa se cae y buscan un valor seguro líquido. Y la tercera, y esto lo he visto en toda España, es que con la normalización del mercado la gente vuelve a las zonas ‘prime’ de las ciudades», concreta el empresario.
Eso sí, Herrán cree que el comprador de vivienda en el centro no obedece a un perfil de necesidad («el que realmente necesita una vivienda no va al centro», matiza) y advierte que la ‘fiebre del centro’ «puede ser un espejismo, así que conviene no emborracharse de euforia». «Creo que hay que ser cautos para no repetir errores del pasado. Estas viviendas no las compra gente que necesita hipotecar el 80%, y ese tipo de cliente podría estar agotado con lo que se ha vendido» en los últimos meses, zanja.
La visión de los comercializadores coincide de pleno con, al menos, la primera parte del análisis de Herrán. Félix Sancho, director gerente de Inmobiliaria San Pablo, que ha vendido el edificio de Entremercados, cuenta que «la demanda de viviendas en el centro ha existido siempre, pero ha habido mucha gente agazapada hasta que han bajado los precios y las condiciones hipotecarias han mejorado muchísimo. Además, ya no se buscan, y por eso no se hacen, pisos de 80 metros; se construyen viviendas de 100 metros con buenas calificaciones energéticas y mejores calidades. En definitiva, el producto es mejor y las condiciones también».
Blanca Iglesias, de Inmobiliaria Casablanca, la comercializadora del edificio de Herrán, certifica que «hay mucha demanda» pero lo achaca a que «durante mucho tiempo no se ha construido nada nuevo en el centro», añadiendo un motivo de peso a los argumentos antes expuestos. «Se busca sobre todo lo nuevo o con todos los elementos comunes rehabilitados porque tú puedes comprar una casa en el centro histórico y dejarla preciosa, pero después el portal, el tejado, las instalaciones y la fachada son de todos y no tienen por qué estar en buen estado».
Existe, por tanto, una realidad que obedece a unos motivos claros y está propiciando inversiones millonarias y una relevante regeneración inmobiliaria del centro histórico. Si eso marca o no un cambio de tendencia en todo el sector es algo que está por ver, pero lo cierto es que este artículo ocuparía un espacio en la sección de humor (negro) si se hubiera publicado en cualquiera de los siete años en los que la crisis frenó en seco al sector de ladrillo. Hoy el cambio está a la vista de todos los burgaleses.